Agent IA Droits du Locataire

Préavis locataire : 1 mois ou 3 mois, comment le calculer

La réponse dépend du type de logement. En location meublée, le préavis du locataire est toujours de 1 mois. En location vide, il est de 3 mois par principe, mais tombe à 1 mois dans plusieurs situations précises. Décrivez votre cas à l'agent et il vous indique la durée exacte qui s'applique, le motif à mentionner et la façon de notifier votre congé sans risque.

Le préavis réduit à 1 mois en logement vide concerne, sur justificatif :

• logement situé en zone tendue (le congé doit citer ce motif et la référence légale) ;
• perte d'emploi : licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle proche de l'envoi du congé ;
• mutation professionnelle, premier emploi ;
• bénéficiaire du RSA ou de l'AAH ;
• état de santé justifiant un changement de domicile, attesté par certificat médical ;
• attribution d'un logement social ;
• locataire victime de violences conjugales (ordonnance de protection ou condamnation du conjoint de moins de 6 mois).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), par acte de commissaire de justice, par remise en main propre contre émargement, ou par lettre recommandée électronique acceptée au préalable. Un simple e-mail ou SMS n'a aucune valeur juridique.

Point de départ du délai : le jour de réception de la LRAR par le bailleur, pas le jour d'envoi. Exemple concret : congé reçu le 5 septembre avec préavis d'1 mois, le bail se termine le 5 octobre. Pendant le préavis, vous restez locataire : le loyer reste dû jusqu'au dernier jour, même si vous partez plus tôt (sauf relocation anticipée acceptée).

Dépôt de garantie : plafond, délais et retenues légales

La « caution » au sens courant est le dépôt de garantie. Son plafond est encadré : 1 mois de loyer hors charges en logement vide, 2 mois en meublé. Il est interdit si le loyer est payé trimestriellement, et interdit en bail mobilité.

Après la remise des clés, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai maximal de :

Situation à l'état des lieux de sortie	Délai de restitution
Conforme à l'état des lieux d'entrée	1 mois
Différences (dégradations à chiffrer)	2 mois

Le bailleur ne peut retenir une somme qu'avec justificatifs (état des lieux, photos, factures, devis) : loyers et charges impayés, frais de remise en état liés à des dégradations imputables au locataire, travaux locatifs non faits, régularisation de charges (jusqu'à 20 % conservés en copropriété jusqu'à l'arrêté annuel des comptes). L'usure normale, ou vétusté, ne se facture jamais : une peinture défraîchie ou une moquette usée après plusieurs années relèvent du temps qui passe, pas de votre responsabilité.

Si le bailleur dépasse le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. L'agent vous aide à chiffrer cette pénalité et à rédiger la relance.

Réparations et entretien : qui paie quoi entre locataire et propriétaire

La répartition découle du décret du 26 août 1987. Au locataire reviennent l'entretien courant et les menues réparations ; au bailleur, les grosses réparations et tout ce qui tient à la vétusté ou à un défaut du logement.

À la charge du locataire	À la charge du bailleur
Remplacement des vitres cassées, joints, ampoules, fusibles	Toiture, murs, gros œuvre
Débouchage des canalisations, entretien de la robinetterie	Remplacement d'une chaudière hors d'usage
Entretien annuel de la chaudière, ramonage	Réparations dues à la vétusté ou à une malfaçon
Petits raccords de peinture, rebouchage des trous	Vice de construction, cas de force majeure
Tonte, désherbage, entretien du jardin	Mise aux normes et travaux de décence

Si le bailleur refuse une réparation qui lui incombe : mise en demeure par LRAR, puis conciliation, puis saisine du juge. Au-delà de 21 jours de travaux à sa charge, vous pouvez demander une réduction de loyer.

Logement décent : les 5 critères et vos recours

Un logement décent doit réunir cinq conditions. À défaut, vous avez des recours concrets.

1. Surface minimale : une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
2. Performance énergétique : la classe G est interdite à la location depuis 2025, la classe F le sera en 2028, la classe E en 2034.
3. Sécurité et santé : logement clos et couvert, étanche, installations électriques et gaz conformes, chauffage, aération, éclairement naturel.
4. Absence de nuisibles : pas d'infestation de rats, cafards ou punaises de lit.
5. Équipements : eau potable chaude et froide, évier, WC intérieurs, douche ou baignoire, réseau électrique fonctionnel.

La démarche : demander la mise en conformité au bailleur par LRAR détaillée ; sans accord après environ 2 mois, saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux et une réduction de loyer. Pour un logement insalubre ou dangereux, signalez-le au service communal d'hygiène et de santé de la mairie ou à l'ARS. Vous continuez à payer le loyer, sauf décision contraire de l'autorité ou du juge.

Loyer, charges et encadrement : ce que le propriétaire peut faire

Révision annuelle. Le loyer n'augmente qu'une fois par an, et seulement si une clause de révision figure au bail, dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le bailleur a 1 an pour appliquer la révision, sans rattrapage rétroactif au-delà. La révision est interdite pour les passoires thermiques classées F ou G.

Charges locatives. Payées par provisions mensuelles, elles sont régularisées au moins une fois par an sur les dépenses réelles. Vous pouvez consulter les pièces justificatives pendant 6 mois après le décompte. La prescription est de 3 ans : aucun rappel de charges ne peut remonter plus loin.

Encadrement des loyers (zones tendues concernées) : le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles et reste contestable devant la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature.

Expulsion et trêve hivernale : vos protections

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars : l'exécution d'une expulsion est suspendue pendant cette période, même avec un jugement. Les exceptions visent les squatteurs, le cas d'un relogement adapté proposé, ou un immeuble sous arrêté de mise en sécurité.

La procédure pour loyers impayés suit des étapes encadrées : commandement de payer (6 semaines pour régulariser), assignation au tribunal, jugement (le juge peut accorder un échéancier jusqu'à 3 ans), puis commandement de quitter les lieux avec un délai de 2 mois. La trêve ne supprime pas la dette : réagissez tôt en contactant l'ADIL, un travailleur social, la CAF ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Vos recours gratuits en cas de litige

Avant le juge, privilégiez l'amiable, souvent obligatoire :

• Courrier au bailleur par LRAR, faits et justificatifs à l'appui ;
• Commission départementale de conciliation : paritaire, entièrement gratuite, compétente pour le loyer, les charges, le dépôt de garantie, l'état des lieux et la décence ;
• Conciliateur de justice : gratuit ;
• ADIL / ANIL : conseil neutre et gratuit à tout moment (anil.org).

Pour tout litige inférieur ou égal à 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge. La prescription des actions liées au bail est de 3 ans. Pendant toute procédure, sauf décision du juge, continuez à payer votre loyer. L'agent vous oriente vers la bonne porte selon votre litige et prépare le courrier adapté.